越来越多的城市，房价开始“鹤岗化”了。
最近有媒体报道，河北省张家口市有多套新挂牌房源价格低于10万元，花8万元能买一套78平方米的两室两厅，“价格都还可以再谈”。其中最低一套60平方米的两室一厅，挂牌价仅6万元。
2023年，张家口的常住人口达到405万，GDP总量为1842.7亿元，城市规模比人口不到百万的鹤岗大很多。更关键的是，它距离北京只有100公里左右，属于环京辐射地带，处在京津冀城市群之内，并且是2022年冬奥会举办地之一。
这也再度引发了人们对“鹤岗化”的关注。而在此之前，长三角的安徽淮南，大湾区的清远、惠州惠东等地，也都出现了白菜价的房子。
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2019年，一则“浙江舟山某33岁单身海员在鹤岗花5万元买了一套房”的新闻，让黑龙江小城鹤岗进入公众视野，从此，“鹤岗化”便成了房子白菜价的代名词，鹤岗甚至一炮走红成了一个网红城市。
其实放眼全国，房子白菜价的城市数不胜数，不过它们的名气没有鹤岗大。这些城市有一个共同特征，经济总量、人口规模都不大，有的就是县城，处在人口流失状态。
最近两年，随着房地产市场降温，楼市进入寒冬，房价“鹤岗化”的现象加速蔓延，呈现出新的趋势。
其一，几万、十几万一套的白菜价房子，不再是资源枯竭型城市的专利，而是开始出现在大型城市群、都市圈周边。
前些年，房子跌回白菜价的城市，多是资源枯竭型城市。比如鹤岗，2011年被确定为国家第三批资源枯竭型城市。此外，河南的鹤壁，甘肃的玉门，云南的个旧，都属于资源枯竭型城市，它们凭借煤炭、石油等资源起家建城，等到资源枯竭，房价一泻千里。
而现在，像安徽的淮南，处在大型城市群之内，交通便利，它们本身有一定的产业基础，接受着北上广深等一线城市的辐射，有一体化的优势。但在中心城市外溢的购买力消失后，这些卫星城的房价开始跌回原形。
其二，房价“鹤岗化”的趋势，从县城、小城市，向中等城市甚至大城市，从五六线城市向三四线城市逐渐蔓延。
按照城市规模划分标准，城区常住人口100万以上500万以下的城市为大城市。公开数据显示，海景房跌到25万元一套的惠州，城区常住人口在140万左右；安徽淮南的城区人口，也超过百万，属于大城市。就算按照我们一般意义上的级别标准，它们也是典型的三四线城市。
其三，降价都卖不动的白菜价房子，不再仅仅是那些装修、年限、地段都很差的老破小，有的是正儿八经的新盘。
像惠州惠东的海景房，靠近巽寮湾、双月湾等多个景区，十多年前一些开发商打着旅游度假的概念，海景房一经推出就遭到哄抢，创下了销售神话，现在开始集体掉价崩盘。
对这些城市的楼市来说，最惨烈的，还不是房子跌回了白菜价，而是哪怕白菜价，也是“无市”状态，很少有人会愿意接盘，去库存遥遥无期。
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房地产走势，短期看政策，中期看土地，长期看人口。
在需求端，中国的人口增长已经进入拐点。随着出生率下降，城市化进入下半场，大中小城市的人口流入集体放缓，越来越多的城市，开始出现人口负增长的收缩状态。
先看核心大城市。六普到七普十年间，深圳常住人口增长超过700万，广州逼近600万，也就是说，每年至少有六七十万人流入。新增人口带来了巨大的购房需求，房价自然水涨船高。
最近几年，一线城市和强二线城市，开始抢不到多少人了。2023年，广深的人口增量加起来只有20万出头；炙手可热的杭州，也只增加了不到15万人。大城市的人口涨不动，中小城市的情况可想而知。
《2019年新型城镇化建设重点任务》中，首次提出了“收缩型城市”的概念。而据不完全统计：
2021年公布数据的287个城市中，有139个人口在收缩；2022年公布数据的268个城市，有143个城市人口在收缩；2023年公布数据的270个城市中，有157个城市人口在收缩，收缩城市的占比越来越高。
如果一座城市，每年都有新的楼盘落地，但人口开始逐年减少，哪怕楼市刺激政策再强力，房价下跌的长期趋势都无可挽回。
以张家口为例。2016年张家口的城区人口，一度达到120万人左右，属于“Ⅱ型大城市”，短短几年，城区人口减少了20万左右，从“Ⅱ型大城市”收缩为中等城市。
再看供应端，房子跌到白菜价，一方面是因为人口流失、需求减少，另一方面在于，建房子的速度太快了，出现了供应过剩。
中国的房地产市场，不管是土地供应，还是楼盘开发，都是以人口规划作为宏观依据。问题在于，对于人口的流动、增长情况，很多城市出现了误判，导致规划脱离实际，房产开发过度。
人口社会学研究学者陈友华，曾经对大中小城市进行分析，结果发现，它们普遍存在着人口规划的偏差，也即规划人口和实际人口偏离——“大城小规”，“小城大规”。
简单来说，大城市的人口规划，普遍滞后于实际情况，实际人口增速超过规划增速。而中小城市正好相反，在摊大饼式地扩张之下，往往会高估人口增长的规模。比如贵阳，城市总体规划中2020年要达到640万人，实际只有不到600万人。
另外，像出现“鹤岗化”现象的清远临广美林湖片区，2018年规划人口28万，实际居住人口只有1.3万人左右。
出生率难以精确预测，人口流动的随机性、偶然性又很强，所以，大多数城市无法精确预见未来的人口规模，完全可以理解。
但对一些中小城市来说，人口规模被夸大，有时候也存在“主动为之”的因素。因为在人口规划时激进一些，可以争取更多的用地指标，也能给一些基础设施建设获批的可能性。比如建设地铁，城区人口就是一个重要的门槛。
另一方面，中小城市产业往往较为单一，对房地产依赖较重，土地财政冲动之下，也会希望卖更多的地，建更多的房。它们当然不希望人口规模增长停滞，甚至出现缩减。
“小城大规”的逻辑下，人口规模被虚夸、注水，与之对应的房地产开发规模和速度，也在土地财政的驱动下变得相当激进，导致供应过剩，最终泡沫被越吹越大，房子跌回白菜价是迟早的事。
此前贝壳公布过一项数据，全国28个大中城市，南昌、廊坊、佛山、重庆、武汉5城，住房空置率最高达到15%以上。
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可能有人会说，像张家口、淮南、惠州惠东等地，本身有中心城市辐射，交通极为便利，高铁公交化开行，可以作为“睡城”，房价哪怕不涨，也不应该跌到哪里去。的确，在房地产爆发的前些年，这些城市享受着一线城市资源外溢的利好，一度成为投资的热土，房价一路走高。但事实上，它只是阶段性现象。
因为在都市圈、城市群内，辐射和虹吸是同时发生的，和一线城市一体化，也意味着优质的经济资源会被吸走。如果自身没有足够的产业支撑，那么一体化只会加速人口流失。学者李迅雷之前研究显示，36个样本城市中，有多达21个在高铁开通后，出现了人口减少的现象。
和很多人预期相反，高铁的便利性，非但不能集聚人口，反而会加剧中小城市的流失——道理很简单，通了高铁以后，大家外出务工更加方便了，顾虑更少。现在的都市圈、城市群建设，区域一体化，往往轨道交通先行，所以对“圈内”“群内”的边缘城市，一体化的结果，可能是人口继续流失，流动人口加速向中心城市聚集。
像浙江的嘉善等地，房价能维持在坚挺的状态，主要还是因为新能源、电子产业还不错，房价的下跌，有基础稳定的产业来兜底。而像鹤岗等资源枯竭城市，产业基本上处在塌陷状态，城市转型发展困难。
至于其他那些中小城市，房价跌回白菜价的，无一不面临着一个共同点：产业较为传统、单一，地方经济对房地产依赖较重。
一旦遭遇产业和人口“双杀”，房价下跌，跌了也没人买，“鹤岗化”是必然结果了。
为了拯救低迷的楼市，各地纷纷祭出各种刺激招数，城市级别越低、规模越小，出手时越大胆激进，无奈这些招数并不能起到实际效果。
房价的走势要看人口，更要看经济、产业。所以，应对“鹤岗化”的现象，要回到长期主义的视角。地方政府必须直面一个事实，跌破“地板砖”的房价表现，接下来可能是多数中小城市的宿命。
就像地方会热衷于虚夸人口规模一样，对于房价的下跌，尤其是“鹤岗化”的标签，很多城市都会存在排斥的心态。但其实房价“鹤岗化”不全是坏事。
这当然不只是说，白菜价的房子，可以减轻年轻人的房贷压力，为一些自由职业者提供平价的栖息之所。更重要的是，房价下跌拉响警报，可以倒逼城市发展开启瘦身健体的转型。
2021年年底，黑龙江宣布对鹤岗进行财政重整，这是全国首个财政重整的地级市。财政重整意味着，基本建设支出、政府公用经费等支出，都将大幅度缩减，企事业单位的一些补助也将得到清理。
一句话，减少不必要的开支，花钱更加谨慎。而接下来，随着人口流失加剧，实施财政重整的城市还会有更多。
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此外，大家有没有发现，近两年越来越多的地方，开始加速砸碎铁饭碗了？前不久有媒体报道，多地公布了这一轮行政精简的比例，2%到5%不等。
如《内江市机构改革方案》提出，结合部门职责任务和履职情况，按照3%比例对市级行政编制进行核算精减；河南漯河市发布的《市直机关行政编制精减和核定专项方案》提出，对市直机关行政编制采取“一刀切”的办法，统一按3%的比例精减，共精减54名。
在房地产引擎熄火以后，地方财政承压，支撑不了冗余的编制，自然只能刀刃向内改革，砸碎铁饭碗。房价“鹤岗化”的城市，在理论上会更有动力去精兵简政，瘦身健体。
当然，在精兵简政、瘦身健体之外，最重要的还是找准定位，找到适合自己的特色化产业发展道路，全力把经济搞上去。
像县级市昆山，紧挨上海，能发展起来，主要在于积极和上海做产业配套。山东菏泽的曹县，区区一个县城，为什么被称为宇宙中心？因为大力发展电子商务，融入互联网产业版图。
在爆火吸引一些网红主播到来之后，鹤岗曾顺势推出了数字经济、电商的相关扶持政策。对一些中小城市来说，这是一个借鉴。依托传统产业优势，积极拥抱数字经济，也是一条转型出路。
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