导读：未来各地首套、二套房贷利率仍有下行空间和预期。
作者 | 第一财经 杜川
在央行行长潘功胜6月重磅发声后，LPR首次调降。
7月22日，央行宣布：为优化公开市场操作机制，从即日起，公开市场7天期逆回购操作调整为固定利率、数量招标。同时，即日起，公开市场7天期逆回购操作利率由此前的1.80%调整为1.70%。同日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%，均下调10bp。
潘功胜此前在陆家嘴论坛提出“未来可考虑明确以央行的某个短期操作利率为主要政策利率，目前看，7天期逆回购操作利率已基本承担了这个功能。其他期限货币政策工具的利率可淡化政策利率的色彩”，并提出“持续改革完善贷款市场报价利率（LPR），针对部分报价利率显著偏离实际最优惠客户利率的问题，着重提高LPR报价质量，更真实反映贷款市场利率水平。”
在MLF操作利率的政策利率色彩淡化后，LPR报价的定价基础与MLF操作利率脱钩，转向由7天期逆回购利率直接调控的DR007。7月是这一转向信号发出后的首次LPR报价，因此市场高度关注。
市场普遍认为，此次两个期限品种LPR报价下调有利于减轻房贷借款人利息负担，促进消费。部分地区房贷利率将进入2字头。
减轻购房者负担
7月两个期限品种LPR报价下调，将带动企业和居民贷款利率进一步下行，有利于减轻房贷借款人利息负担，促进消费。
LPR上一次调整为今年2月，当时5年期以上LPR大幅调降25个基点以来。叠加本次调整，今年以来，5年期以上LPR累计下降了35个基点，存量房贷借款人自下一次重定价日后，也将享受到LPR下降带来的好处，减轻利息负担，增强消费能力。
按房贷本金100万元、30年期、等额本息估算，每月可节省利息支出约200元，利息总额可节省超过7万元。
以家住北京的王女士为例，王女士于去年12月购入首套住房，当时的贷款利率为4.2%，在2月LPR调整后，王女士的贷款利率已从4.2%调整为3.95%。如以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式估算，此次5年期以上LPR下调10个基点后，王女士的月供将减少200多元（从12月的4890.17元-4688.08元=202.09元），30年将累计减少7.2万元左右。
当然，正在还贷的家庭需等到合同约定的重定价日才能执行新利率。重定价日一般为贷款发放日对应日或每年1月1日。王女士将在明年1月1日起执行新的房贷利率。
中国民生银行首席经济学家温彬认为，下调LPR，进而带动明年初房贷利率等重定价，可以在一定程度上缓解居民的早偿意愿，稳定居民端信用。
仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟对第一财经表示，下调降5年期LPR，有利于继续引导和鼓励各级政府结合本地实际，有步骤、有秩序、有弹性、有差别地选择适合的政策工具，适时优化调整政策措施，促进房地产市场平稳运行， 更好地满足居民合理的购房需求。
房贷利率进入2字头
5月以来，房地产各种利好继续频繁发布，LPR时隔4个月降息后，部分地区房贷利率也将进入2字头。
5月17日，人民银行取消了全国层面房贷利率政策下限，新发放房贷利率明显下行。
6月，全国平均新发放房贷利率为3.45%，同比下降66个基点，环比下降17个基点，处于历史最低水平。
中原地产研究院统计数据显示，517政策后，全国房贷利率出现大幅度调整。中原地产研究院统计数据显示，2023年6月全国主要城市房贷平均利率是4.1%，首套房利率在3.9左右，今年6月份全国房贷平均利率已经调整到了3.5%左右，首套房利率已经跌到了3.3%，跌幅达到了60个基点，相比5月份的首套房平均的3.55%也出现了明显的下调。
实际上，自楼市新政发布以来，各地房贷利率持续探底。房贷利率政策下限的取消使得部分地区不同银行的房贷利率也有所不同。例如，以南京为例，此次降息后，南京首套房利率将降至2.95%（LPR-90个基点），迎历史最低水平。
东方金诚首席宏观分析师王青预计，7月LPR报价下调，将带动三季度企业贷款利率和居民房贷利率进一步下行。这将有效降低实体经济融资成本，扩大国内需求。与此同时，根据存款利率市场化调整机制，银行存款利率要与1年期LPR报价和10年期国债收益率挂钩，这意味着接下来银行存款利率将全面启动新一轮下调。这将有助于稳定银行净息差。在7月下调后，短期内LPR报价将保持稳定，四季度视经济和物价运行状况而定，LPR报价还有一定下调空间。
房贷利率仍有下行空间
值得注意的是，虽然此次LPR下调可减轻房贷借款人利息负担，但与存量房贷利率的利差依然走阔。
以北京为例，6月27日起北京实施下调房贷利率等多项房地产政策，其中首套住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点。
王女士对记者表示，虽然自己的房贷利率从去年12月购买时的4.2%降至3.85%，但与6月新政后执行的房贷利率相比，仍然相差很多。
从3.85%到3.4%，按照商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式估算，每月还款利息相差253.27元。
今年5.17房地产新政，提出新发放按揭贷款利率不再依据5Y -LPR设定下限，这是按揭贷款利率和5Y- LPR脱钩的重大决策，让市场供求、市场竞争来形成按揭贷款定价的均衡。
政策出台后，目前除北京、上海、深圳外（首套下限均为LPR-45bp），全国其余城市都已取消房贷利率下限。
受此影响，按揭早偿意愿再度抬头，使得居民中长贷净增额受到较大扰动。
数据显示，6月住户贷款增加5709亿元，同比减少3930亿元，环比多增4952亿元。其中，居民短贷和中长贷分别增加2471、3202亿元，同比分别少增2443、1428亿元，环比分别多增2228、2688亿元。
温彬表示，在“5.17”地产新政的支持下，商品房销售有所回暖，但提前还贷力度不减，居民中长贷边际改善。但当前新发放按揭贷款利率同存量利差进一步走阔，早偿压力再度抬头，使得按揭贷款净增量受到扰动。
虽然关于存量房贷利率调降呼声近期高涨，市场争议也一直存在。一方面，存量房贷利率下调可以缓解居民部门负债压力，避免因负债过重导致的消费能力下降；但另一方面，考虑到银行利润考核、净息差等因素，存量房贷利率下调的确存在障碍。
中指研究院市场研究总监陈文静对第一财经表示，整体来看，此次5年期以上LPR的调降，将进一步降低购房者的购房成本，有利于购房需求释放，与前期“稳市场”“去库存”配套政策叠加形成合力，有望助推核心城市市场情绪进一步修复。
近日，二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》全文公布，指出“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策”。
陈文静预计，未来各地首套、二套房贷利率仍有下行空间和预期，降低购房成本仍将是支持购房需求释放的重要举措之一。
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