12月1日，多位购房者向红星资本局反映称：在浙江省慈溪市购买“俯院江南花苑”时，每人以“服务费”“预存款”等名义额外支付了10至20多万元不等的费用。
对此，上述楼盘开发商——慈溪保利建锦房地产开发有限公司（以下简称“慈溪保利”）回应红星资本局采访时称，收服务费、预存款行为与公司无关。据透露，该楼盘是慈溪保利于2018年委托上海岳源管理有限公司（后变更为“上海岳源房地产经纪有限公司”，以下简称岳源公司）代理销售，“整个销售过程中，我们不知道有这种行为存在。”
不过，投诉者及代理律师——北京市隆安律师事务所上海分所律师江文强不认同该说法。“慈溪保利与岳源公司系代理关系，且岳源公司在销售现场收钱，保利公司有高度注意义务，应当知道岳源公司的行为但未作反对表示，应承担连带责任。”
江文强介绍，统计发现，共有近百人额外支付了1600多万。他表示，将会继续与政府有关部门沟通，也会采取诉讼等方式维护业主的合法权益。
“天眼查APP”显示，该楼盘开发商慈溪保利由保利发展控股集团股份有限公司（SH600048）100%间接控股。
天眼查APP显示开发商关系
“没看清合同内容，额外支付了26万”
浙江省温州市瑞安人宋东（化名）向红星资本局投诉时称，“我们当时是奔着‘保利’这一开发商去的，相信他们，但没想到却掉进了陷阱里。”
宋东所说的“陷阱”就是额外支付那一部分钱。2018年4月，他接到了一通推销该房源的电话，于是，他和另外几人一起从温州市赶到了慈溪市。“当时我交了5万元订金，并签订了购房合同和服务协议。”宋东说，自己购买的房子面积为125平方米，为2卫3间，购房合同上显示的房屋总价为109万，但实际上支付的房屋总价为125万。“其中的16万元差价，就是我额外支付的服务费。”
额外支付的还有一对来自杭州市的项氏夫妇。“我们当时购买了两套房，面积分别为140多平方和120多平方，合同上显示房屋总价分别为129万、156万，但实际支付的房屋总价分别为142万、169.5万。”项氏夫妇告诉红星资本局，在整个购房过程中，他们一直以为都是开发商保利在销售，甚至连合同、票据等都没看，就在销售员的催促下签字、盖手印。
服务协议书显示的服务费用
“由于我们在外地，所以买完房后就回去了，所有的合同及服务协议都是后面邮寄回来的，我们也没去细看。”购房者杨永（化名）告诉红星资本局，一直到去年底交房时才发现。
杨永称，当他向别的购房者打听时，没想到一些慈溪市本地的购房者却透露，非慈溪人购买该房时以各种名义额外支付了一定的费用。“我的购房合同上显示房屋的总价格为127万，但我额外支付了20万的服务费，实际上购房共计支付了147万。”
与此同时，项氏夫妇将合同、票据等翻出来一看才发现，售卖上述楼盘的并不是开发商保利，而是岳源公司，自己还以“服务费”的名义额外支付了26.5万元（分别邮寄了两张票据，两套房分别收取了服务费13万、13.5万）。
支付服务费的银行流水
上述购房者给红星资本局提供的服务协议及收据中，红星资本局看到了“服务费”等字眼。他们后悔买房时没有看清合同具体内容的同时，也质疑：额外支付的钱为何销售员没提醒。“如果知道要额外支付这么多钱，我们肯定会重新考虑的。”项氏夫妇称。
支付服务费的收据
为此，他们向当地的住建局等相关部门进行了投诉。
“销售说是帮开发商避税”
在他们维权过程中发现，凡是非慈溪本地人在购买该楼盘时，均以“服务费”“预存款”等名义，每人额外支付了10万至20多万元。
与此同时，慈溪市本地人张先生和李女士也从侧面向红星资本局给予了证实。“我当时购买房子时，根本就没听说过要交服务费用。”张先生说，自己购买的面积为126平方米，房屋总价为126万。同时，李女士也说，“我也是最近才知晓，听说非慈溪本地人被额外收取了费用。”
杨永回忆称，“当时我在签订合同时，注意到了购房合同的总房价金额与实际付款的总金额不一致的问题。”杨永称，合同上的总房价金额为127万，但实际付款的总金额为147万。“我当时就问销售员，为何没有将相差的20万写入合同的总房价金额里，该销售员告诉我说是‘地产公司避税’。”该销售员解释说，总房价少了，开发商缴纳的税费就会相应减少。对此，杨永相信了销售员的说法。
与此同时，一位叫“每每零售号”的网友自称2018年购买了该楼盘，对于额外支付的20多万“预存款”的原因，销售员的解释与上述一致。“他（销售员）说开发商为了省税，你们也可以少交点税。”该网友回忆称。
在上述购房者给红星资本局提供的票据中，红星资本局发现，印有“服务费”的票据上，均盖着岳源公司的章。同时，在一位购房者提供的一份服务协议上明确规定，房屋总价格为1596666元，买受方支付服务费200000元后可享受购买房屋总价款优惠到1272666元，并以优惠后的总价款签订商品房预售合同。另外，在其购房合同中也显示总房价为优惠后的价格。
那么，岳源公司是否是因给予了优惠的价格后而收取额外的费用，为何只针对非慈溪本地人收费，收费的标准又是什么呢？
截至红星资本局发稿时，始终未联系上岳源公司。不过，红星资本局通过“天眼查APP”查阅发现，该公司已于今年3月25日注销。注册地址为上海市奉贤区的该公司成立于2013年11月，注册资本500万人民币，经营范围包括房地产经纪、房地产咨询等，法人代表为马成正。该公司曾因商品房预售合同纠纷而被起诉2起、同样原因而起诉他人或公司1起，还因“对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传”，于2019年6月24日被奉贤区市场监管局给予“罚款1.0000万元，责令停止发布”的处罚。
“天眼查APP”显示，岳源公司并不是第一次以各种名义额外收取费用。
根据中国裁判文书网2020年9月2日发布的《张高源与马成正、张家港鼎瀚房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书》来看，2018年5月28日，该公司在代理鼎涵公司开发的艾庐楼盘时，还收取了张高源、张伏萍服务费13万。
慈溪保利：
与我们无关 不清楚额外收钱
对于上述问题，楼盘开发商又是什么态度呢？
红星资本局在上述购房者发来的资料中看到，今年5月，慈溪保利给购房者送达了一份《告知函》。《告知函》明确：“我司不仅未委托岳源公司向业主收取服务费，也禁止岳源公司收取代理佣金之外的任何费用，我司也从未向业主收取任何商品买卖合同外款项。针对岳源公司上述可能存在的违规行为，我司已发函要求岳源公司移交与业主签订的相关书面文本及款项收取明细，同时也明确要求如有违规收取的费用，要求其立即退还相关费用。”同时，《告知函》表示，“将进一步配合当地政府部门，通过行政、司法等手段处理上述事宜，保障业主权益。”
市民提供的慈溪保利公告函
12月1日，慈溪保利一位姓石的工作人员接受了红星资本局的电话采访。
“今年3、4月的时候，业主去相关部门信访了，相关部门也给出了意见，认定我们是合法合规的，不存在违规的情形。“该工作人员向红星资本局表示，在销售的时候，他们不清楚代理商额外收了钱。
据介绍，在接到业主的反映后，当地房管、建设等部门向其核实了相关情况，“我们也向其提供了相关的材料，我们是不允许他们额外收钱的。”
同时，该工作人员向红星资本局透露，今年10月份，业主还向慈溪本地法院起诉了慈溪保利和岳源公司。“法院最终认定，我们保利不承担责任，市民也撤诉了。”不过，红星资本局暂未查到该裁定书，该工作人员也未向红星新闻记者提供该裁定书。
那么，该公司是否一点责任没有呢？该工作人员并未正面回应。“你可以去翻看法院的裁定书。”该工作人员称，由于业主是与岳源公司签订了服务协议，所以要维权的话，业主可以向法院起诉。“这与我们慈溪保利没有任何关系。”
至于业主维权的问题，该工作人员称，“从法律上来说，我们没有这方面的义务，但是业主毕竟是我们的客户，到时可以看看，如果有需要、我们能够帮上忙的，也会根据法院的判决来进行。”
住建局：
保利存在不规范行为
建议业主向法院起诉
慈溪市住建局房产科一位工作人员告诉红星资本局，在整个销售过程中，开发商慈溪保利存在不规范行为。“他们在引进代理商进行售房的过程中有一些不规范的经营行为，但谈不上违规。”为此，该局已责令慈溪保利进行了整改，停止其不规范的经营行为。
据介绍，该局自收到业主投诉后，对此进行了核查。“从目前掌握的情况来看，是购房者与岳源公司签订了服务费协议，在购房的时候交了一笔服务费，钱交给了岳源公司。”该工作人员认为，目前最关键的是，双方签订的服务协议是否有效。“作为我们住建局来说，不具备相关的职能来做出是否有效还是无效的决定。
为此，该工作人员建议，业主可以向法院起诉，“该协议是否有效需要法院给出一个判决。”
同时，该工作人员声称，他们还将这一情况及时通报给了当地的市场监管、物价等部门，“他们也进行了初步的核查，具体情况你可以了解。”另外，对于岳源公司已经注销的问题，该人员说，“虽然注销了，但其法人仍然要承担相关责任。”
律师：
保利不知情要提供证据
购房时要看清内容
对于开发商慈溪保利和住建局的说法，该案件的代理律师江文强表示，根据《商品房销售管理办法》第二十八条规定“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”及浙江省住房和城乡建设厅印发《关于进一步规范商品房委托销售行为的通知》明确规定承销机构不得以提供居间服务等名义变相收取由开发企业支付的佣金以外的“电商费”“服务费”“咨询费”等价外费用，“岳源公司在销售的过程中，向购房者收取佣金之外的费用，没有事实、合同及法律依据，也违反了行业规定，应予以退还。”
同时，针对上述慈溪保利无责任的说法，江律师认为，根据《中华人民共和国民法总则》等相关规定，代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。“基于慈溪保利与岳源公司系代理关系，且岳源公司在销售现场收钱，保利公司有高度注意义务，应当知道岳源公司的行为但未作反对表示的，应当承担连带责任。”
据介绍，自今年7月开始接受委托以来，目前有近百人维权，涉及费用1600多万。据透露，接受委托以后，他们已向慈溪保利寄出了律师函，也向慈溪市住建局、保利总部等发函，并与慈溪市住建局、市监局、发改委、慈溪保利现场沟通。“下一步，我们会继续与政府有关部门沟通，希望相关部门核查、严肃处理行业乱象，并根据案情走向，采取包括但不限于诉讼等方式维护业主的合法权益。”
上海大邦律师事务所律师钱陈告诉红星资本局，如果购房者的确享受了服务，根据服务合同，可收取服务费，但需出具对应发票。“不过，如果收取了佣金的，就不能再收服务费了。如果没有收取佣金，可根据服务合同收取服务费，并且按约定进行折抵。”钱陈认为，房价都需要申报，明码标价。“如果20万抵28万，计入房价，也就是说支出的总价低于标价，则说明购房者的确享受了优惠，且所有支出款项均有发票，一般不会认定为‘茶水费’。”在钱陈看来，“茶水费”没有法律规定的定义，可简单理解为房价之外收取的好处费。
另外，对于开发商保利的观点，钱陈认为，“开发商是商品房经营者，不能以不知情而是代理商岳源公司行为为由直接予以免责。”钱陈认为，如开发商确系不知情，要提供充分的证据予以证明。
同时，他也提醒：购房者在购房过程中务必看清合同条款后再行签字，对于未予标明的费用均有权予以拒绝。 |
