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长沙市雨花区星城天地项目 每经记者 刘颂辉 摄
凭借好地段、小面积、低总价的特点，在房地产火热上行的那些年，服务式公寓备受刚需客和炒房客青睐，各家房企纷纷拿地开发销售。而伴随楼市进入深度调整期，这类产品却成了“烫手山芋”。
7月3日，据长沙市人民政府官网，长沙市自然资源和规划局、长沙市住房和城乡建设局联合下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》（以下简称《通知》）。
《通知》显示，长沙市辖区范围内，将停止新的公寓等类住宅项目规划审批；已完成项目总平面图审批，但开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房，在确保满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，经论证可行后可依规依程序调整为住宅。
新规从《通知》发布之日起正式执行，有效期一年，下辖的长沙县、浏阳市和宁乡市参照执行，上级部门有新要求的按新要求执行。
已有项目做过“商改住”调规探索
与住宅房源不一样的是，公寓土地使用年限一般为40年而不是70年，且多数公寓项目不通燃气。
星城天地是长沙房产（集团）有限公司和步步高投资集团股份有限公司联合开发的一处商业综合体。该项目所在的长沙雨花区韶山路湘府路口，是长沙南城的繁华商圈之一。
5月初，长沙市自然资源和规划局官网披露了一份关于星城天地项目的批前公示，两家公司旗下的长沙星尚置业发展有限责任公司和步步高商业连锁股份有限公司提出总平面图变更的申请，拟将星城天地项目B栋由服务型公寓变更为住宅。
批前公示显示，该项目为商住用地，其中1#、2#栋住宅降层，剩余有住宅可建容量，不涉及商业和住宅可建容量调整。
该项目地块由步步高商业连锁股份有限公司和步步高投资集团股份有限公司在2018年以底价19.58亿元摘得，折合楼面价5000元/平方米，限定住宅销售价为9970元/平方米。
项目交易条件较多，地块规划为商住用地，商业用地占比60%。在项目开发完成后，土地竞得人自持商业物业不低于商业建筑面积的68%。
据潇湘晨报，因为当时公寓和商铺价格能够卖得更贵，星城天地项目在后续的报规方案中，住宅计容面积比挂牌文件少了约26218平方米，商业计容面积比挂牌文件多了约28015平方米。
在批前公示的申请方案中，商业地块B栋的公寓性质变更为住宅，住宅计容面积增加约43995平方米，项目实际上没有改变出让条件中的规划指标和商住比。
《每日经济新闻》记者注意到，在此之前，长沙除了雨花区的星城天地将原本规划的公寓楼调整为住宅楼，还有湘江新区的龙湖春江郦城项目也进行过类似“商改住”探索。
不过，详细比对项目的规划设计条件书可以发现，实际上开发商仍在约定的商住比范围内进行调整，没有突破原有的规划要求。
长沙市自然资源和规划局一位内部人士向记者介绍，上述两处项目其实不完全属于“商改住”，与《通知》规定的内容不同。
此次《通知》明确，符合要求的公寓等类住宅商品房，经过自然资源与规划、住建等部门论证方案可行的前提下，由属地政府提出规划修改申请，按程序优化地块规划指标，合理调整规划条件和设计要求并完善土地出让合同后，推动项目继续开发建设。
调整为住宅原则上应符合居住建筑相关设计规范以及套型住宅设计要求，无法满足套型住宅设计要求的小户型公寓不得进行调整。
消防和地价差额是关键因素
易居研究院研究总监严跃进表示，长沙的《通知》是下半年首个去库存创新政策，具有非常好的启发意义。
相比其他城市的政策，长沙有新的变化，即过去很多城市的改革初衷，重心在于“销售困难”，但此次长沙考虑更全面，即“开发、去化存在困难”。
换句话说，不光关注到销售端的问题，也关注到了开发端的问题，更全面顾及开发商的资金问题，有助于更好盘活存量、消化存量。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，这意味着为了鼓励企业开发，可以合理调整规划和设计条件，其中就包括非居住用地，“长沙不仅在用地上做了调整，更在去库存的政策导向下，在存量建筑上也做了调整，突破比较大。”
今年以来，长沙的公寓市场一直处于供过于求状况。
据克而瑞统计，6月长沙市公寓市场供应量同比增加30%，万象府台和蓝光雍锦府两处项目拿证入市销售；而成交量则同比下跌66%，成交均价同比下降2%。
销售不畅，叠加库存周期拉长，长沙一批公寓等类住宅项目不得不降价甩卖，以此回笼资金。
李宇嘉分析，尽管非住宅可以调整为住宅用途，但明确了前提条件，只有满足要求才能调整。每个项目都需要住建、规划、配套设施部门等进行磋商，落地周期或比较长。未来更可能是已经批过规划而未开发的，或二期未开发的，调整规划转为住宅。
而且，对于非住宅项目来说，若调整为住宅，最大阻碍在于公共配套设施。非住宅项目没有规划配套生活服务设施，比如学校、医院、社区等，是否有可腾挪的空间可以落地这类公共设施，存在较大不确定性。
这种不确定性体现在，比如消防、安全规范标准上与住宅有巨大差距，调整后能否满足各项要求；完善土地出让合同是否要补缴地价，开发商是否有能力承担。
在李宇嘉看来，与长沙类似非住宅项目供过于求的城市，如果公寓可以调整为住宅，将是保障房的一项重要来源。地方收购存量非住宅项目，既能解决保障房来源，同时能够实现去库存目标，稳定商品房市场。
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